왜 하나요

1-5에서 계속 볼 거리를 1~2곳 골랐어요. 같은 거리 안에서도 점포마다 보이는 정도, 손님이 멈출 수 있는지, 처음 묶이는 돈(보증금·선불·중개비처럼 계약하고 문 열기 전에 한꺼번에 나가는 돈)이 크게 달라요. 이 장은 실제 매물을 찾아 후보를 2~3곳으로 좁히고, 왜 그 점포를 다음 단계로 넘기는지 설명할 수 있게 만드는 장이에요.

장	다루는 것
1-5	어느 지역·거리를 볼까 (사람 세기, 치안)
4-1	그 거리에서 어떤 점포를 후보로 올릴까 (매물 찾기, 비교, 감당 가능한 월세)
3-1	그 땅에서 내 영업이 되나 (구청 확인)
4-2	시설이 쓸 만한가 (전기, 물, 배수, 환기)
4-3	계약서로 무엇을 지키나 (기간, 보증금, 해지)

순서: 4-1에서 후보 2~3곳 → 3-1 구청 확인과 4-2 시설 실사 → 통과한 곳만 4-3 계약. 이게 관문 B예요.

매물 찾기

어디서 찾나

경로	쓰는 법	주의
매물 사이트	Urbania, Adondevivir 등에서 “local comercial”, 구(distrito), 면적으로 거르기	광고 금액·면적은 확인된 값이 아니에요. 같은 매물이 여러 곳에 올라와요
거리	1-5의 거리를 걸으며 “SE ALQUILA” 현수막 사진과 번호를 모아요	주인과 바로 이어질 때가 있어요
중개인 (corredor, agente inmobiliario)	사이트 광고에 적힌 중개인, 동네 부동산 사무실	수수료를 누가, 얼마, 언제 내는지 먼저 물어요
몰	몰 관리실이나 임대 담당(área comercial)에 문의	몰마다 입점 심사와 조건이 달라요
이웃 가게	“¿Sabe si hay algún local en alquiler por aquí?”	곧 비는 점포를 알려 줄 때가 있어요

검색할 때 쓰는 말: local comercial en alquiler(임대 점포), a la calle / puerta a la calle(길가 1층), módulo / isla(몰 모듈·아일랜드), traspaso(앞 가게를 넘겨받기), trato directo(주인과 직접).

중개인과 수수료

• 🏛 중개인은 주택건설부(MVCS)의 중개인 등록 제도(Ley 29080)가 있어요. 이름과 등록 번호를 물어 gob.pe의 “Consultar el Registro del agente inmobiliario”(누구나 조회 가능)에서 확인해요. 등록이 모든 중개에 의무인지, 미등록이면 어떻게 되는지는 이번에 확인하지 못했어요.
• 수수료를 법으로 정한 근거는 이번에 찾지 못했어요. 당사자끼리 정해요. “임대는 한 달 치”라는 설명이 흔하지만 관행일 뿐이에요.
• 수수료를 누가 내는지(주인 / 나 / 나눠서), 얼마인지, 계약이 될 때만 내는지, 영수증을 주는지 글로 받아요. 보여 주기만 했다고 돈을 달라고 하면 근거를 물어요.

길가 점포 vs 몰 모듈

	길가 점포	몰 모듈·키오스크
계약 상대	주인 또는 대리인	몰 운영사
매달 내는 돈	월세 (+ 관리비가 있는 건물도)	월세 + 관리비에 더해 매출 비율 임대료, 광고비 같은 별도 비용이 있을 수 있어요. 같은 몰 안에서도 자리(입구·복도·푸드코트)마다 조건이 달라요
정해진 것	상대적으로 적어요 (구청 규칙 안에서)	영업시간, 간판, 디자인, 메뉴, 공사 방법
손님	거리를 지나는 사람 (1-5)	몰 방문객 + 모듈 위치 (입구, 푸드코트, 복도)
허가	내가 영업 허가를 받아요 (3-6)	몰 허가와 별도로 모듈 허가가 필요할 수 있어요 (3-6)

몰 모듈은 면적이 작아서 와플 기계, 냉장고, 생크림 작업 공간이 들어가는지도 먼저 봐요(4-2).

같은 거리에서 점포 고르기

먼저 지울 점포

아래 중 하나라도 아니다이면 점수를 매기지 않고 지워요.

• 3-1 구청 확인을 받을 수 있는 정확한 주소가 있다
• 주인(또는 몰)이 음식 장사와 공사를 허락한다 (건물 규칙이 냄새·연기·배달 오토바이를 막지 않나 포함)
• 내 예산으로 처음 묶이는 돈(아래)을 낼 수 있다
• 임대인이 누구인지, 빌려줄 권한이 있는지 확인할 방법이 있다 (4-3)

“전에 카페였어요”, “여기는 문제없어요”는 확인이 아니에요. 정확한 주소와 내 영업으로 구청에서 글로 된 답을 받아요(3-1).

좋은 후보가 1~2곳뿐이면 숫자를 채우려고 맞지 않는 점포를 넣지 말고, “후보 부족”으로 적고 더 찾아요.

현장에서 볼 것

같은 요일·같은 시간에 후보를 나란히 봐요. 본 것(👀)과 추론(🧮)을 나눠 적고 사진을 찍어요.

볼 것	질문
보이는 정도	걸어오는 방향에서 점포가 보이나? 기둥·나무·주차된 차·노점에 가리지 않나? 코너인가?
앞 폭 (frente)	진열과 주문 창구를 낼 만큼 넓은가?
1층	길가 테이크아웃이라면 2층·안쪽 복도는 지나가는 사람에게 잘 안 보여요 (몰 푸드코트는 다를 수 있어요)
크기 (몰 모듈)	줄자로 재요. 와플 기계·냉장고·작업대가 들어가나? 자세한 건 4-2
멈출 자리	줄을 서도 보도를 막지 않나? 배달 오토바이가 잠깐 설 수 있나?
이웃	옆·맞은편 가게는? 빈 점포가 많은가?
해	오후 해가 정면으로 드나? 크림·빙수는 더위에 약해요
밤	건물 철문(reja)은 몇 시에 닫나? 저녁에 연 가게가 있나? (1-5)
소음·냄새	버스 매연, 공사, 이웃 업종 냄새
앞 세입자	무슨 가게였고 왜 나갔나? 주인 말만 듣지 말고 이웃 가게·관리인에게도 물어요. 남의 매출은 묻지 않아요
건물 규칙	관리인이나 주민 모임(junta de propietarios)이 냄새·연기·소음·배달 정차를 막는 규칙이 있나? 이웃 민원으로 나간 가게가 있나?
공과금	전기·물 계량기가 따로인가? 내 이름으로 바꿀 수 있나? 밀린 요금이 있나? (4-2·4-3에서 다시)

임대료가 적정한지

“적정 임대료는 매출의 몇 %“라는 정답은 없어요. 이 가이드는 시세 숫자를 쓰지 않아요. 대신 이렇게 봐요.

1. 비교 가능한 매물을 모아요. 같은 거리·비슷한 면적·비슷한 상태. 광고 금액은 협상 전 값이에요. 비교할 매물이 적으면 “모른다”고 적어요.
2. 월세가 아니라 한 달 장소 비용을 봐요: 월세 + 관리비(몰은 광고비 등 매달 고정 비용 포함) + 계약상 내가 부담하는 지방세(Arbitrios) 몫. 지방세 납세자는 원래 주인이고, 재산세(Impuesto Predial)와도 다른 것이에요(3-11). 몰의 매출 비율 임대료는 팔 때마다 나가는 돈이라 따로 봐요.
3. 처음 묶이는 돈을 따로 봐요: 돌려받을 수 있는 돈(보증금)과 돌아오지 않는 돈(선불은 첫 달들 월세로 쓰이고, 중개비·traspaso·공사는 나가요)으로 나눠요. 보증금도 다 돌려받는다고 가정하지 않아요.
4. 내 숫자로 감당할 수 있는지 계산해요. 아래 도구가 2-4·2-5·2-6 값으로 손익분기와 감당 가능한 최대 장소 비용을 보여 줘요.

입주 조건 예: 광고에 “2 meses de garantía y 2 meses de adelanto (modalidad 2x2)” — 보증금 2달 + 선불 2달처럼 적혀 있어요. 법으로 정한 게 아니라 조건마다 다르고 협상할 수 있어요.

• 달러 월세: 매출은 솔인데 월세가 달러면 환율이 오를 때 비용이 늘어요. 도구에서 환율 10% 상승을 같이 봐요.
• IGV: 광고 금액에 IGV가 들어 있는지 물어요. 세금 처리는 회계사와 확인해요(3-4).

앞 가게를 넘겨받을 때 (traspaso)

앞 세입자가 설비·인테리어·손님을 넘긴다며 돈을 요구하는 경우가 있어요(traspaso). 한국의 권리금과 비슷해 보여도 같은 것이라고 볼 수 없어요. 금액 관행은 이번에 확인하지 못했어요.

• 🏛 민법 제1681조 9호: “A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador” — 세입자는 집주인의 서면 동의 없이 계약을 넘기거나 다시 빌려줄 수 없어요. 🏛 이를 어기면 집주인이 계약을 해제할 수 있어요(제1697조).
• 설비만 사는 것(기계·가구를 사고 계약은 주인과 새로)과 임대 계약을 넘겨받는 것은 달라요. 계약을 넘겨받거나 전대받는 경우에 서면 동의가 필요해요. 어느 쪽인지 먼저 정해요.
• 그래서 앞 세입자에게 돈을 내기 전에 확인해요.
  • 집주인이 글로 동의했나? 새 계약을 나와 직접 쓰나?
  • 그 돈은 무엇에 대한 돈인가? (설비 목록, 상태) 영수증·계약서에 적나?
  • 밀린 월세·지방세·전기·물 요금이 없나?
  • 앞 가게의 영업 허가(giro, 면적)가 내 영업과 같은가? 허가는 그대로 넘어오지 않을 수 있어요(3-6).
• 하나라도 모르면 돈을 내지 않아요. 계약 조항은 4-3에서 봐요.

흔한 실수

실수	왜 문제인가
싸서 고른 2층·안쪽 점포	지나가는 사람이 멈추지 않아요
월세만 보고 비교	관리비·매출 비율·지방세가 더해져요
처음 묶이는 돈을 계산 안 함	보증금·선불·중개비·공사로 여는 돈(2-8)이 모자라요
중개인·주인 말만 믿음	영업 가능 여부는 정확한 주소로 받은 구청의 글로 된 답이 근거예요(3-1)
마음에 들어서 그날 계약금을 냄	3-1·4-2를 지나기 전엔 돌려받기 어려운 돈을 내지 않아요
달러 월세를 솔 매출로만 계산	환율이 오르면 손익분기가 올라가요
주인 동의 없는 traspaso에 돈을 냄	계약 해제 사유가 될 수 있어요
몰 방문객 수만 믿음	내 모듈 앞을 지나는 사람과 위치가 중요해요

도구: 후보 점포 비교

• 2-4(하나당 남는 금액·가격), 2-5(한 달 판매·영업일), 2-6(고정비·생활비) 값을 불러와요. 칸에 숫자를 넣으면 그 값이 우선이에요.
• 위에 감당 가능한 최대 장소 비용이 나와요. 넣은 판매량·비용 가정에서 계산한 상한이에요. 이보다 비싼 점포는 기준 판매로 생활비까지 덮지 못해요. 이보다 싸다고 안전하다는 뜻은 아니에요.
• 매출 비율 임대료는 한 달 장소 비용에 넣지 않고, 하나당 남는 금액에서 가격 × 비율만큼 빼요. 그래서 비율이 있으면 손익분기가 올라가요. 최소 임대료와 비율 중 큰 쪽을 받는 계약 같은 구조는 반영하지 못해요.
• 후보마다 한 달 장소 비용, 처음 묶이는 돈, 손익분기(하루·한 달), 낮음·기준 판매에서 남는 돈이 나와요. 달러 매물은 환율 10% 상승도 보여 줘요.

물을 것

주인·중개인에게:

• “¿El precio incluye IGV y mantenimiento? ¿Quién paga los arbitrios?” — 금액에 IGV와 관리비가 들어 있나요? 지방세는 누가 내나요?
• “¿Cuáles son las condiciones de ingreso? ¿Cuántos meses de garantía y de adelanto?” — 입주 조건은요? 보증금과 선불은 몇 달인가요?
• “¿Permite un negocio de alimentos y hacer adecuaciones al local?” — 음식 장사와 점포 공사를 허락하나요?
• “¿Qué negocio había antes y por qué se fue?” — 전에 무슨 가게였고 왜 나갔나요?
• “¿Cobra comisión? ¿Quién la paga y cuándo?” — 수수료가 있나요? 누가 언제 내나요?

몰에:

• “¿La renta tiene una parte variable sobre las ventas? ¿Qué otros pagos mensuales hay?” — 매출 비율 임대료가 있나요? 매달 다른 돈은 무엇이 있나요?
• “¿Qué horario y qué reglas de diseño debo cumplir?” — 지켜야 할 영업시간과 디자인 규칙은요?

이 장에서 아직 하지 않는 것

• 구청에 영업 가능 여부 확인 → 3-1
• 전기·물·배수·환기 점검 → 4-2
• 계약서 조항(기간, 인상, 해지, 원상복구, 보증인) → 4-3
• 배치와 인테리어 → 4-4

할 일

1. 1-5에서 고른 거리를 걸으며 매물 3곳 이상의 사진과 연락처를 모아요. 사이트 매물도 같이 봐요.
2. 지울 점포를 먼저 지워요.
3. 남은 점포를 같은 요일·같은 시간에 나란히 보고 현장 표를 채워요.
4. 주인·중개인에게 금액과 조건을 물어 도구에 넣어요.
5. 후보 2~3곳을 정해 3-1 구청 확인과 4-2 시설 실사로 넘겨요.

완료 기준

• 후보 2~3곳의 주소, 사진, 연락처가 있다
• 후보마다 한 달 장소 비용과 처음 묶이는 돈을 안다 (모르는 금액은 모른다고 적었다)
• 감당 가능한 최대 장소 비용과 후보마다 손익분기를 봤다
• 왜 이 후보를 다음 단계로 넘기는지 한 줄씩 적었다
• 아직 아무 돈도 내지 않았다

지금 할 일 하나

결정 기록장에 이렇게 적어 주세요.

내가 감당할 수 있는 한 달 장소 비용은 최대 S/___다. 후보는 ___, ___이고, 3-1 구청 확인을 ___까지 받는다.

다음 장 → 4-2. 계약 전 시설 실사. 후보 점포의 전기·물·배수·환기를 봐요.

주의할 점

• 매물 사이트의 금액과 입주 조건은 광고 예시예요. 시세로 쓰지 않아요.
• 민법 조문은 법무부(MINJUS) 공식판(2014년 기준)으로 확인했어요. 그 뒤 개정 여부는 변호사와 확인해요. 계약 문제는 🧑‍💼 변호사와 확인해요(3-2, 4-3).
• 원문과 확인 상태는 페루 제도 사실 확인 기록에 있어요.