왜 하나요

4-1(후보·돈)과 4-2(시설)에서 “4-3에서 정한다”고 미룬 것을 계약서 문장으로 고정하는 장이에요. 말로 들은 약속은 계약서에 없으면 나중에 증명하고 지키게 하기 어려워요. 이 장은 법 해설보다 서명 전에 무엇을 확인하고, 무엇을 넣자고 할지에 집중해요.

앞에서 정한 것	이 장에서 계약서에 넣을 것
4-1 한 달 장소 비용·처음 묶이는 돈	월세·통화·IGV·관리비·지방세를 누가, 보증금 반환 조건
4-1 traspaso 주의	전대·양도 조건, 집주인 서면 동의
4-2 고칠 것과 견적	공사 동의, 누가 내는지, 나갈 때 철거, 전력 증설 승인서
3-1·3-6 허가	허가가 안 나오면 해제하고 돈 돌려받기
3-2 전문가	변호사에게 보여 줄 조항 목록

서명까지의 순서

1. 상대 확인: 등기부로 소유자와 서명할 사람을 확인해요.
2. 초안 받기: 계약서 초안과 부속서(몰이면 운영 규칙)를 서명 며칠 전에 받아요. 당일 처음 보는 계약서에는 서명하지 않아요.
3. 점검: 아래 도구로 조항을 체크하고 협상할 목록을 만들어요.
4. 변호사 검토: 목록과 초안을 변호사에게 보여요(3-2).
5. 형식 정하기: 그냥 서명할지, 서명 공증이나 공정증서로 할지, 등기할지 정해요(아래).
6. 입주 기록: 열쇠를 받을 때 사진·목록·계량기 수치를 남기고 계약서에 붙여요.

3-1의 구청 답과 4-2의 실사가 끝나기 전에는 보증금·선불을 내지 않아요.

상대가 빌려줄 권한이 있나

• 🏛 등기소(SUNARP)에서 그 건물의 등기부 사본(certificado literal de partida registral)을 받아 소유자 이름과 저당·압류 같은 부담을 봐요.
• 서명하는 사람이 소유자와 다르면 위임장(poder)을 봐요. 소유자가 회사면 대표 권한(vigencia de poder)을 봐요. 여럿이 함께 가진 집이면 누가 서명해야 하는지 물어요.
• 상대가 지금 세입자(다시 빌려주는 사람)라면 집주인의 서면 동의가 있어야 해요(민법 제1681조 9호, 4-1).
• 월세를 넣을 계좌의 주인이 계약 상대와 같은지 봐요.
• 계약서에 양쪽의 연락 주소(domicilio contractual)를 적어요. 공증 편지 같은 공식 통지가 이 주소로 와요. 바뀌면 글로 알려요.

돈 조항

조항	적을 것
월세 (renta, merced conductiva)	금액, 통화(솔·달러), IGV 포함 여부, 내는 날, 입금 계좌, 받을 영수증(factura 등, 3-5)
달러라면	솔로 낼 때 어느 날·어느 환율로 바꾸는지
관리비 (mantenimiento)	무엇이 들어 있나, 누가 정하고 바꾸나
지방세·공과금	지방세(Arbitrios)·재산세·전기·물을 누가, 언제부터, 어떻게 나누나(3-11). 납세자는 원래 주인이라, 내가 대신 내면 영수증으로 월세에서 빼는 방식도 적어요
보증금 (garantía)	금액, 무엇을 담보하나, 언제까지 돌려주나, 뺄 수 있는 것과 증빙
선불 (adelanto)	어느 달 월세인지
인상 (reajuste)	언제, 얼마나, 어떻게 알리나. 없으면 “기간 중 인상 없음”
연체	이자·위약금의 계산과 상한
계약 비용	공증·등기 비용을 누가 내나

• 보증금과 선불을 따로 적어요. 섞어 쓰면 끝날 때 무엇을 돌려받을지 다퉈요.
• 보증금·선불 개월 수나 인상률에 법정 기준은 확인하지 못했어요. 협상할 수 있어요.
• 월세는 계좌 이체로 내고 영수증을 받아요. 현금은 증빙이 남지 않아요.

기간, 갱신, 끝날 때

• 🏛 기간을 정한 임대는 최대 10년이에요. 공공기관 건물 등은 6년이에요(민법 제1688조).
• 인도일, 월세 시작일, 개업 목표일은 달라요. 공사·허가 동안 매출 없이 월세가 나가지 않게 무상(또는 감액) 기간을 협상하고, 그 기간에도 내는 돈(관리비 등)을 적어요.
• 🏛 기간이 끝난 뒤 계속 써도 “no se entiende que hay renovación tácita” — 자동 갱신이 아니에요. 같은 조건으로 계속 쓰는 상태일 뿐이고, 집주인은 언제든 돌려달라고 할 수 있어요(제1700조). 그래도 집주인이 마음대로 내쫓는 게 아니라 통지와 법 절차를 거쳐요. 그래서 갱신 방법과 연락 기한을 계약서에 적고, 달력에 넣어요.
• 🏛 끝났는데 돌려주지 않으면 집주인은 정한 위약금이나 직전 월세만큼을 받을 수 있어요(제1704조).

허가가 안 나오면

허가가 안 나오면 보증금·선불이 묶일 수 있어서 꼭 협상할 조항이에요. 계약했다고 영업 허가가 나오는 건 아니고, 허가가 안 나와도 자동으로 돈을 돌려받지 않아요. 계약서에 넣어야 해요.

• 용도(giro)를 구체적으로: 크림 와플·빙수·음료를 만들어 파는 카페(테이크아웃 포함).
• 집주인 협조: 허가 신청과 전력 증설에 필요한 서류(등기 서류, 승인서, 서명)를 내준다. 🏛 예: Pluz는 세입자 증설 신청에 집주인의 공증 서명 승인서를 요구해요(4-2).
• 해제와 반환: 정한 기한까지 내 책임이 아닌 이유로 필수 허가가 거절되면 해제할 수 있고, 보증금·선불을 언제까지 돌려받는지.
• 지연: 개업이 정한 기간보다 늦어지면 감액·연장·해제 중 무엇을 할 수 있는지.

공사, 수리, 원상복구

• 🏛 필요한 수리는 원래 집주인 몫이지만 “salvo pacto distinto” — 계약으로 다르게 정할 수 있어요(제1680조). 계약서를 꼭 읽어요.
• 🏛 세입자는 집주인 동의 없이 고치거나 바꾸면 안 돼요(제1681조 8호). 4-2에서 나온 공사(전력 증설, 세면대, 배수, 덕트, 간판)를 목록으로 붙이고 서면 동의를 받아요.
• 공사마다 누가 내나, 나갈 때 철거하나 두고 가나, 두고 가면 값을 쳐 주나를 적어요.
• 🏛 끝나면 받은 상태로 돌려주되, 평소 사용으로 닳은 건 빼요(제1681조 10호). 🏛 인도받으면 쓸 수 있는 상태였던 것으로 추정해요(제1679조). 그래서 입주 때 사진·동영상·목록·계량기 수치를 남겨 계약서에 붙여야, 원래 있던 금·얼룩을 내 책임으로 몰리지 않아요.

중도 해지와 해제

• 🏛 월세를 달마다 낸다면, 지난달 월세를 안 낸 채 다음 달도 지나고 15일이 더 지나면 집주인이 해제할 수 있어요(제1697조). 한 번 늦었다고 바로 해제되는 건 아니지만, 늦지 않는 게 가장 안전해요. 무단 전대·양도, 용도 위반도 해제 사유예요.
• 내가 일찍 나가는 경우: 통지 기간, 위약금 계산, 보증금 정산 시점을 적어요.
• 집주인 잘못(건물 하자, 쓸 수 없게 됨), 허가 거절, 몰 리모델링·폐점 때 어떻게 하는지도 나눠 적어요.
• 🏛 위약금이 지나치게 크면 판사가 줄일 수 있어요(제1346조). 그래도 서명 전에 계산 방식을 변호사와 봐요.

영업이 멈추면

• 화재, 침수, 긴 전기·물 끊김, 건물 폐쇄로 장사를 못 할 때 월세를 계속 내는지, 수리 기간과 해제를 어떻게 하는지 적어요.
• 🏛 수리 때문에 일부를 못 쓰게 되면 세입자는 해제하거나 그만큼 월세를 줄여 달라고 할 수 있어요(제1674조). 그래도 계약서에 적어 두는 게 다툼이 적어요.
• 몰은 리모델링·자리 이동·임시 휴점 때 월세와 해제를 따로 적어요.
• 보험(화재·배상)을 누가 들지도 정해요(3-11).

명의와 양도

• 처음엔 개인으로 계약하고 나중에 회사를 만들 수 있어요(3-3). 그때 계약을 회사로 넘길 수 있는지(cesión) 조건을 지금 넣어요. 🏛 넘기려면 집주인 서면 동의가 필요해요(제1681조 9호).

계약 형식: 서명, 공증, 등기

형식	뜻	세입자에게
그냥 서명한 계약서	당사자끼리는 계약이 돼요	가장 간단
서명 공증 (firma legalizada)	공증인이 서명한 사람을 확인	서명 다툼을 줄여요. 등기는 아니에요
공정증서 (escritura pública)	공증인 앞에서 작성	등기나 아래 신속 퇴거 조항에 필요
등기 (inscripción, SUNARP)	등기부에 임대를 올림	🏛 집이 팔려도 새 주인이 계약을 지켜야 해요. 등기가 없으면 새 주인이 지키겠다고 한 경우가 아니면 끝낼 수 있어요(제1708조)

• 공정증서를 만든다고 등기가 저절로 되진 않아요. 등기는 SUNARP에 따로 신청하고, 끝났는지 확인해요.
• 공사에 큰돈을 넣거나 길게 빌린다면 등기를 변호사와 상의해요. 모든 상업 임대에 등기가 의무라는 근거는 찾지 못했어요. 공증·등기 비용은 공증사무소·SUNARP에서 확인해요.

퇴거 사전 동의 조항 (allanamiento a futuro)

계약서에 이 조항이 있으면 집주인이 빨리 내보낼 수 있는 길이 열려요. 서명 전에 뜻을 꼭 알아요.

• 🏛 신속 퇴거법(Ley 30933)을 쓰려면 계약이 공정증서여야 하고(상업용도 해당), 세 가지가 들어 있어야 해요: 기간 만료·월세 미납 때 돌려주겠다는 사전 동의, 이 법을 따르겠다는 명시 조항, 월세를 넣을 금융기관 계좌(은행 등 SBS 감독 기관).
• 이건 이 법의 조건을 갖춘 계약에만 쓰는 특별 절차예요. 아래 기간도 이 절차 안의 기간이에요.
• 🏛 사유는 기간 만료와 월세 미납이에요. 점포와 계약서의 연락 주소로 공증 편지가 오고, 공증인이 알리면 세입자는 5영업일 안에만 다툴 수 있고, 근거는 세 가지뿐이에요: 같은 형식으로 한 갱신, 약속한 계좌로 입금한 증빙, 형식이 법에 안 맞음. 그 뒤 판사가 3영업일 안에 퇴거를 명할 수 있어요.
• 이 조항에 서명했다면:
  • 월세는 꼭 약속한 계좌로만 보내고 증빙을 보관해요. 이 절차에서 미납을 다툴 때는 그 계좌 입금 증빙만 근거가 돼요.
  • 갱신·연장도 처음과 같은 형식(공정증서)으로 해요. 말로 한 연장은 근거가 안 돼요.
• 민사소송법에 따른 다른 퇴거 사전 동의 방식도 있어요. 내 계약서의 조항이 어느 절차용인지 변호사에게 물어요.
• 이 조항은 집주인이 마음대로 문을 잠그거나 물건을 가져가도 된다는 뜻이 아니에요. 법 절차를 거쳐요.

보증인 (aval, fiador)

• 집주인이 보증인을 요구할 수 있어요. 법 의무라는 근거는 찾지 못했어요. 보증금을 더 내는 것도 대안 중 하나지만, 처음 묶이는 돈이 늘고 돌려받을 위험도 커져요. 비교해서 정해요.
• 보증인이 책임지는 범위(월세만인지, 손해·위약금까지인지), 상한, 갱신 뒤에도 이어지는지를 적어요. “solidario”(연대)가 있으면 책임이 넓어질 수 있으니 변호사에게 물어요.

몰 모듈 계약

• 임대 계약과 함께 운영 규칙(reglamento interno), 공사 지침, 비용표가 붙어요. 모두 받아 읽어요.
• 매출 비율 임대료가 있으면 매출을 어떻게 세는지(할인·환불·배달 포함 여부)와 보고 방법(4-1).
• 영업시간, 메뉴 승인, 디자인, 공동 광고비, 몰 공사·폐점 때 월세, 다른 브랜드로 바꾸거나 넘길 수 있는지.
• 몰이 정하는 비용(관리비·광고비)을 몰이 혼자 올릴 수 있는지, 계약서와 운영 규칙이 다를 때 어느 문서가 우선인지.

스페인어 조항 예시 (변호사 검토용 초안)

아래는 법정 표준 문구가 아니라, 변호사에게 “이런 내용을 넣고 싶다”고 보여 줄 초안이에요. 효력과 표현은 변호사가 내 계약에 맞게 고쳐요.

허가가 안 나오면

Si la autoridad competente deniega la licencia de funcionamiento o el certificado ITSE necesarios para el giro expresamente pactado, por razones no imputables al arrendatario (como la zonificación, el estado del inmueble o la falta de documentos que corresponde entregar al arrendador), el arrendatario podrá resolver el contrato mediante comunicación escrita. El arrendador devolverá la garantía y las rentas pagadas por adelantado dentro de ___ días calendario, sin penalidad para el arrendatario.

공사 동의와 철거

El arrendador autoriza previamente y por escrito las adecuaciones descritas en el Anexo ___. Su costo será asumido por ___. Al término del contrato, el arrendatario podrá retirar los equipos, letreros e instalaciones identificados en dicho anexo, reparando los daños causados por el retiro. Los elementos que deban permanecer en el inmueble se indican en el mismo anexo.

보증금 반환

El arrendador devolverá la garantía dentro de ___ días calendario contados desde la entrega del inmueble y de las llaves. Toda deducción deberá estar detallada y sustentada con documentos, y solo podrá referirse a deudas pendientes o daños atribuibles al arrendatario, excluido el desgaste por el uso ordinario, según el acta de entrega inicial (Anexo ___). El saldo no observado se devolverá dentro del mismo plazo.

무상 기간

Las partes acuerdan un período de gracia de ___ días calendario, contado desde la entrega del inmueble, durante el cual no se devengará renta, para la ejecución de adecuaciones y trámites de licencias. Durante dicho período, el mantenimiento, los servicios y los arbitrios serán asumidos por ___.

집주인 협조

El arrendador se obliga a entregar y suscribir, dentro de ___ días hábiles desde la solicitud escrita del arrendatario, los documentos que le corresponda emitir para los trámites de licencia de funcionamiento, ITSE y aumento de potencia eléctrica, tales como copia de la partida registral, vigencia de poder y carta de autorización con firma legalizada. Los gastos notariales serán asumidos por ___.

빈칸(___)과 “누가 내나”는 협상으로 채워요. “sin penalidad”(위약금 없이)처럼 세입자에게 유리한 표현은 집주인이 받아들이지 않을 수 있어요. 그때는 무엇을 양보할지 변호사와 정해요.

흔한 실수

실수	나중에 생기는 일
말로 한 약속을 안 적음 (“허가 안 나오면 돌려줄게”)	돌려받을 근거가 없어요
등기부를 안 봄	소유자가 아닌 사람과 계약, 압류된 집
허가 실패 조항 없음	허가가 안 나와도 월세·보증금이 묶여요
공사 동의를 말로만	철거 요구, 비용 다툼
입주 사진·목록 없음	원래 있던 손상을 물어내요
끝난 뒤 계속 쓰면 갱신된 줄 앎	집주인이 언제든 나가라고 할 수 있어요
퇴거 사전 동의 조항을 모르고 서명	미납·만료 때 빠르게 퇴거될 수 있어요
현금으로 월세	계좌 입금 증빙이 없어 다투기 어려워요
당일 처음 본 계약서에 서명	불리한 조항을 못 봐요

도구: 계약서 점검과 돈 계산

• 계약 돈: 월세·관리비·기간·무상 기간·보증금·선불·인상을 넣으면 처음 나가는 돈, 계약 기간 총액, 끝나는 날, 갱신 연락일이 나와요. 달러면 환율 10% 상승도 보여 줘요.
• 조항 점검: 조항마다 있음 / 없음 / 불리함 / 모름을 고르면 협상하거나 변호사에게 물을 목록이 나와요.

물을 것

집주인에게:

• “¿Me puede mostrar la partida registral actualizada y, si firma un representante, el poder vigente?” — 최신 등기부와, 대리인이 서명한다면 유효한 위임장을 보여 줄 수 있나요?
• “¿Qué pasa si no obtengo la licencia de funcionamiento o el ITSE?” — 영업 허가나 ITSE가 안 나오면 어떻게 되나요?
• “¿Me puede dar un período de gracia mientras hago las adecuaciones?” — 공사하는 동안 무상 기간을 줄 수 있나요?
• “¿En qué plazo y condiciones se devuelve la garantía?” — 보증금은 언제, 어떤 조건으로 돌려주나요?

변호사에게:

• “¿Qué cláusulas de este contrato me perjudican y qué cambios propone?” — 이 계약서에서 내게 불리한 조항과 고칠 방법은요?
• “¿Conviene elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo en SUNARP?” — 공정증서로 하고 등기하는 게 좋을까요?
• “¿Qué significa para mí la cláusula de allanamiento a futuro?” — 퇴거 사전 동의 조항은 내게 무슨 뜻인가요?

이 장에서 아직 하지 않는 것

• 후보 고르기와 처음 묶이는 돈 → 4-1
• 시설 점검과 견적 → 4-2
• 변호사·공증인 고르기 → 3-2
• 배치·인테리어 → 4-4
• 영업 허가 신청 → 3-6 (계약 뒤)

할 일

1. 등기부 사본을 받아 소유자와 서명자를 확인해요.
2. 계약서 초안과 부속서를 미리 받아 도구로 점검해요.
3. 협상 목록을 집주인과 나누고, 변호사에게 초안을 보여요.
4. 형식(공증·공정증서·등기)을 정해요.
5. 열쇠를 받을 때 입주 기록을 남기고, 끝나는 날과 갱신 연락일을 달력에 넣어요.

완료 기준

• 등기부로 상대의 권한을 확인했다
• 허가가 안 나올 때의 해제·반환 조항이 있다
• 공사 목록과 동의·비용·철거가 계약서에 있다
• 보증금 반환 조건·기한이 적혀 있다
• 변호사가 초안을 봤고, 퇴거 사전 동의 조항의 뜻을 안다
• 입주 기록(사진·목록·계량기)을 계약서에 붙였다

지금 할 일 하나

결정 기록장에 이렇게 적어 주세요.

후보 ___의 등기부를 ___까지 받는다. 계약서에 꼭 넣을 것은 ___, ___, ___이고, 변호사 ___에게 ___까지 보여 준다.

다음 장 → 4-4. 주방·동선·인테리어. 계약한 공간에 장비와 사람의 길을 그려요.

주의할 점

• 이 장은 법률 조언이 아니에요. 민법 조문은 법무부(MINJUS) 공식판(2014년 기준), 신속 퇴거법은 Ley 30933 원문으로 확인했어요. 그 뒤 개정은 🧑‍💼 변호사와 확인해요.
• 보증금·선불 개월 수, 인상률, 공증·등기 비용은 숫자를 쓰지 않았어요.
• 원문과 확인 상태는 페루 제도 사실 확인 기록에 있어요.