4-6. 공사 관리

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4부
공사
견적
검수
건축허가

왜 하나요

4-4(배치)와 4-5(장비)가 “무엇을 만들까”였다면, 이 장은 업체를 통제하고 돈을 단계별로 안전하게 내는 법이에요. 공사가 늦어지면 2-8의 “늦어질 때의 돈”이 나가요.

장	이 장과의 관계
4-2	고칠 것과 견적 (공사 범위의 출발점)
4-3	집주인 공사 동의, 무상 기간, 원상복구
4-4	배치도 (업체에 줄 도면)
4-5	장비 설치·시험 가동
3-6	영업 허가·ITSE (공사 뒤)
3-11	간판 허가

순서

공사 범위서 만들기 — 4-2 고칠 것 + 4-4 배치도 + 4-5 장비 사양
승인 받기 — 집주인·몰, 필요하면 구청
견적 3곳 이상 — 같은 범위서로
계약 — 서면, 도면·견적·일정 첨부
공사 중 관리 — 매주 사진, 변경은 글로
검수와 잔금 — 하자를 고친 뒤 잔금

공사 범위서

업체마다 다른 걸 견적 내면 비교할 수 없어요. 같은 문서를 모든 업체에 줘요.

4-4 배치도(치수, 장비 위치, 세면대·싱크·배수·콘센트 위치)
4-5 장비 목록과 사양서(전력, 물 연결)
4-2에서 나온 고칠 것(배전반, 누전 차단기, 접지, 배수 등)
마감 재질(씻기 쉬운 것, 3-8), 몰이면 몰 디자인 규칙
철거, 폐기물 반출, 청소를 포함하는지

구청 허가가 필요한가

점포가 작다고 저절로 빠지지 않아요. 공사 내용에 따라 달라요.

크게 보면 고치고 맞추는 공사는 면제, 늘리거나 바꾸는 공사는 허가예요. 다만 어느 쪽인지는 공사 내용과 건물에 따라 구청이 판단해요.

🏛 허가가 필요 없는 공사: 실내를 맞추는 공사(acondicionamiento)와 보수 공사(refacción)는 건축 허가가 면제돼요(건축 허가법 TUO Ley 29090 제9조 a). 법은 이걸 “trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones” — 뗄 수 있는 칸막이, 천장, 마감, 설비로 공간을 맞추는 공사라고 해요(제3조). 대신 다음 해 재산세 신고(autovalúo)에 적어요. 국가 문화재 건물은 빠져요. 🏛 보수 공사는 “No altera el uso, el área techada, ni los elementos estructurales” — 용도·면적·구조를 바꾸지 않고 설비·장비를 고치거나 새로 하는 공사예요.
🏛 허가가 필요한 공사: 소규모 공사(obras menores)로 보는 증축·리모델링은 Modalidad A 허가예요(제10조). 정부 안내는 30㎡ 안팎의 소규모 공사를 예로 들어요(gob.pe, 페이지마다 “까지”·“미만” 표현이 달라 경계는 구청에 확인). 자동 승인 방식이라 담당 기술자 서명을 붙여 내면 접수증이 곧 허가예요(신청비는 내요). 구조(벽·기둥·보)를 바꾸거나 면적을 늘리면 더 높은 단계 허가예요.
와플 가게에서 흔한 것: 마감, 칸막이, 조명, 전기·물 연결, 세면대는 실내 공사에 가까워요. 벽을 헐거나 구멍을 크게 뚫거나 바닥을 바꾸면 허가가 필요할 수 있어요.
간판·차양은 따로 허가예요(3-11). 문화재 건물이나 보존 구역 안이면 면제가 안 될 수 있으니 구청에 따로 물어요.
몰 모듈: 몰 승인이 먼저예요. 구청 허가가 따로 필요한지는 몰 관리실과 구청에 각각 물어요. 몰 승인이 구청 허가를 대신하지 않아요(4-4).
해석은 구청마다 달라요. 도면을 들고 구청 도시개발 창구에 글로 물어요(아래 질문).

업체 찾고 고르기

찾는 곳: 비슷한 작은 카페를 공사한 사람의 추천, 근처 가게 사장, 4-2에서 만난 전기 기사, 몰 관리실이 아는 업체. 광고만 보고 맡기지 않아요.
한 곳에 다 vs 나눠서: 종합 업체는 조율이 편하지만 실제로 누가 일하는지(하청) 물어요. 🏛 공사 전체를 하청 주려면 내 서면 허가가 필요해요(민법 제1772조). 일부 하청은 흔하니 그 부분을 누가 하는지 물어요. 전기·배관을 따로 맡기면 일정 조율은 내 몫이에요.
확인할 것: RUC가 활성(activo)·정상(habido)인지 — SUNAT 웹사이트의 “Consulta RUC”에서 업체 이름이나 RUC 번호로 누구나 볼 수 있어요, 영수증(factura)을 주는지(3-5), 비슷한 공사를 한 곳을 직접 가서 보기, 전기·가스는 자격 있는 기사가 하는지(3-2, 접지 증명은 등록 기사 서명).

견적서에서 볼 것

항목	볼 것
범위	범위서와 같은가, 빠진 항목은
자재	이름·규격·수량, 자재가 포함인지(아래)
돈	항목별 금액, IGV 포함 여부, 운반·폐기물·청소
일정	시작일, 단계별 끝나는 날, 맞춤 가구·간판 납기
보증	하자 보증 기간, 연락 방법
유효기간	언제까지 이 가격인지

🏛 법의 기본은 자재를 맡긴 사람(나)이 대는 것이에요(민법 제1773조). 하지만 관행이나 약속으로 달라질 수 있고, 자재 포함 견적도 흔해요. 그래서 견적이 “인건비만”인지 “자재 포함”(material incluido)인지 꼭 봐요. 가장 싼 견적이 자재를 뺀 것일 수 있어요.
총액이 아니라 빠진 항목이 없는 총액으로 비교해요.

계약서

말로만 시작하지 않아요. 4-3처럼 서면으로, 도면·견적·일정표를 붙여 써요. 큰 공사면 🧑‍💼 변호사에게 보여요(3-2).

돈 내는 방식: 계약금, 단계별 지급, 잔금을 단계가 끝난 걸 확인한 뒤에 내는 구조로 해요. 처음에 많이 내면 공사가 멈췄을 때 협상력이 없어요. 비율에 법정 기준은 찾지 못했어요. 협상이에요.
🏛 추가 공사: 업체는 내 서면 승인 없이 정한 내용을 바꿀 수 없어요(제1775조). 계약서에 “추가 공사는 양쪽이 서명한 서면 주문으로만”(adicionales solo con orden escrita)을 적고, 금액을 먼저 받아요.
지연: 시작일·완료일, 업체 탓 지연의 감액, 내 탓·승인 지연·불가항력은 나눠 적어요.
하자와 보증: 계약으로 정하는 보증 기간과 고치는 기한이 있고, 법이 정한 책임은 따로예요. 🏛 무너지거나 심각한 시공 하자는 받은 뒤 5년 동안 업체 책임이고, 발견하고 6개월 안에 날짜가 확실한 서면으로 알려야 해요. 이와 다른 약속은 무효예요(제1784조). 타일 깨짐 같은 겉 하자는 받을 때 잡아야 해요(아래 검수).
사고·손해: 작업자 사고, 이웃·위층·공용 시설 피해, 폐기물 반출 중 사고를 누가 책임지나, 보험이 있나. 피해가 나면 바로 사진을 찍고 집주인·이웃에 알려요.
중단·해지: 업체가 멈추거나 연락이 끊기면 어떻게 끝내고 정산하나, 현장·남은 자재·도면을 넘겨받는 방법.
몰: 몰의 공사 규칙 문서를 먼저 받아요. 공사 시간(밤만 되는 곳), 반입·폐기물 시간, 보험, 몰이 인정한 업체만 쓰는 규칙, 공사 보증금 같은 게 있을 수 있어요. 업체가 그걸 지킬 의무를 계약에 넣어요.
돈은 계좌 이체로 내고 영수증을 받아요.

일정과 지연

단계마다 다음 단계로 넘어가기 전 확인할 것을 정해요. 예: 전기·배관을 벽으로 덮기 전에 사진을 찍고 확인.
납기가 긴 것(맞춤 스테인리스 작업대, 간판, 수입 장비)을 먼저 주문해요.
공사 끝 = 개업이 아니에요. 장비 시험 가동, 하자 수리, 청소, 영업 허가·ITSE(3-6), 시범 운영(5-10)이 뒤에 있어요.
4-3의 무상 기간 안에 공사뿐 아니라 영업 허가·ITSE·시범 운영까지 끝나도록 잡고, 넘으면 얼마가 나가는지 아래 도구로 봐요.
전력 증설이 필요하면 공사와 같이 움직여요. 🏛 예: Pluz는 10kW를 넘는 증설에 등록 전기 기사의 부하표를 요구하고, 세입자는 집주인 공증 승인서가 필요해요(4-2, 4-3).
공사 기간에 평균은 쓰지 않았어요. 업체 2곳의 일정표를 비교해요.

공사 중 관리

🏛 공사를 직접 볼 권리가 있어요. 약속대로 안 하면 고칠 기한을 줄 수 있고, 그래도 안 되면 해제를 청구할 수 있어요(제1777조).
매주 사진·동영상, 진행 기록, 변경은 모두 글로(WhatsApp 메시지도 저장).
숨는 작업(배관, 배선, 방수)은 덮기 전에 찍어요.
자재가 바뀌면 서면 승인.
업체가 멈추거나 연락이 끊기면: 날짜가 적힌 서면(WhatsApp·이메일 + 필요하면 공증 편지)으로 기한을 주고 다시 하라고 해요. 그날까지의 진행을 사진으로 남겨 정산 근거로 쓰고, 다른 업체를 부르기 전에 계약의 해지 조항과 🧑‍💼 변호사를 확인해요.

검수와 잔금

🏛 받기 전에 확인할 권리가 있어요. 하지만 정당한 이유 없이 확인을 미루거나 결과를 빨리 알리지 않으면 받은 것으로 봐요(제1778조). 끝났다는 연락을 받으면 바로 검수 날을 잡아요.
🏛 이의 없이 받으면 겉으로 보이는 하자는 책임을 묻기 어려워요(제1782조). 하자가 있으면 사진과 목록을 붙여 “이의 있음”(con observaciones)으로 받아요.
🏛 하자는 업체 비용으로 고치게 하거나 대금을 줄일 수 있어요(제1783조).
검수할 것: 배치도와 같은지, 모든 장비를 같이 켜 보기(4-5), 배수 누수, 씻기 쉬운 마감(3-8), 대피 통로(3-6), 냉장 온도, 문·조명.
받을 것: 실제로 지은 대로의 도면, 보증서, 설명서, 접지 측정 증명서(protocolo de pozo a tierra, 등록 기사 서명, ITSE가 봐요, 3-6), 영수증.
잔금: 계약서에 검수 기준, 하자 고치는 기한, 잔금 조건을 미리 적어 두고, 그 조건에 따라 하자를 고친 뒤 내요. 안전 문제나 큰 하자는 받기 전에 🧑‍💼 전문가에게 확인해요.

흔한 실수

실수	잃는 것
배치도 없이 업체부터	전기·배수를 두 번 뜯어요
가장 싼 견적	자재·IGV·폐기물이 빠져 나중에 더 비싸요
계약서 없이 계약금	멈추면 돌려받기 어려워요
“이것도 해 줘”를 말로	마지막에 추가 청구가 쌓여요
진행보다 돈을 먼저	공사가 멈추면 협상력이 없어요
덮기 전에 안 봄	벽을 다시 뜯어요
몰 규칙을 모르고 자재 반입	반입 거부, 일정 지연
공사 끝난 날을 개업일로	허가·시험·청소 시간이 없어요
이의 없이 받고 잔금	하자를 고치게 하기 어려워요

도구: 공사 일정·지불·검수

일정: 단계마다 기간(업체 일정표)을 넣으면 예상 개업일이 나와요. 4-3 무상 기간이 끝나는 날과 비교해서, 넘으면 그동안의 고정비(2-6)와 1주 지연 비용을 보여 줘요.
지불: 계약 총액, 서면 승인 추가 공사, 낸 돈, 내가 본 진행률을 넣으면 낸 돈이 진행보다 앞서는지 알려 줘요.
검수: 10개 확인과 하자 개수로 잔금을 내도 되는지 보여 줘요.

물을 것

업체에:

“¿Me puede enviar el presupuesto desglosado, con materiales, plazos y forma de pago?” — 자재·기간·지급 방식이 나뉜 견적서를 보내 줄 수 있나요?
“¿El presupuesto incluye materiales, IGV, retiro de desmonte y limpieza?” — 견적에 자재·IGV·폐기물 반출·청소가 들어 있나요?
“¿Quién hará los trabajos eléctricos y tiene colegiatura?” — 전기 공사는 누가 하고, 등록 기사인가요?

구청에:

“¿Este acondicionamiento interior, sin cambios estructurales, requiere licencia de edificación o basta con declararlo en el autovalúo del año siguiente?” — 구조를 바꾸지 않는 이 실내 공사에 건축 허가가 필요한가요, 다음 해 재산세 신고에 적으면 되나요?
“¿Si es un módulo dentro de un centro comercial, necesito algún permiso municipal además de la autorización del mall?” — 몰 안 모듈이면 몰 승인 말고 구청 허가가 따로 필요한가요?

이 장에서 아직 하지 않는 것

배치와 재질 → 4-4
장비 고르기 → 4-5
간판 허가 → 3-11
영업 허가·ITSE 신청 → 3-6
여는 돈 전체 → 2-8
개업 준비와 시범 운영 → 5부

할 일

4-2·4-4·4-5로 공사 범위서를 만들어요.
집주인·몰 승인을 받고, 구청에 허가가 필요한지 글로 물어요.
같은 범위서로 견적 3곳을 받아 비교해요.
계약서에 지급 단계, 추가 공사 서면 승인, 지연, 보증을 넣어 서명해요.
매주 기록하고, 검수 뒤 하자를 고치면 잔금을 내요.

완료 기준

모든 업체가 같은 범위서로 견적을 냈다
허가가 필요한지 구청 답(글)이 있다, 몰이면 몰 승인이 있다
계약서에 지급 단계·추가 공사·지연·보증이 있다
예상 개업일이 무상 기간 안에 있거나, 넘는 비용을 알고 대비했다
검수·하자 수리 뒤 잔금을 냈고 서류를 받았다

지금 할 일 하나

결정 기록장에 이렇게 적어 주세요.

공사 범위서를 ___까지 만든다. 견적은 ___, ___, ___에서 받는다. 예상 개업일은 ___이고, 무상 기간은 ___에 끝난다.

다음 장 → 5부는 문 열 준비예요. 먼저 5-1. 공급 계약과 발주예요.

주의할 점

민법 공사 계약 조문은 법무부(MINJUS) 공식판(2014년 기준), 건축 허가는 TUO Ley 29090 공식 통합본(gob.pe)과 gob.pe 안내로 확인했어요. 구청마다 해석이 달라요.
공사비·공사 기간·계약금 비율은 숫자로 쓰지 않았어요.
원문과 확인 상태는 페루 제도 사실 확인 기록에 있어요.