왜 하나요

3부에서는 가게를 여는 법보다 먼저, 열 수 없는 이유를 찾아요.

가장 비싼 실수는 이런 순서예요. 마음에 드는 자리를 찾고 → 계약하고 보증금을 내고 → 공사를 하고 → 영업 허가를 신청했더니 “이 자리에서는 이 영업이 안 된다”. 보증금과 공사비는 돌아오지 않아요(2-8의 💸).

그래서 이 가이드는 제도를 세 번 확인해요(목차의 원칙 2). 시점마다 확인할 것이 달라요.

관문	언제	묻는 것	아직 하지 않는 것
A	모델을 고를 때 (0부 끝)	이 모델이 가능한가?	특정 장소 확인, 계약, 등록
B	특정 장소를 정할 때 (임대라면 계약 전)	이 장소에서 가능한가?	허가 신청, 공사, 장비 구입
C	계약 뒤	실제로 무엇을 등록·신청하나?	(이제 해요)

이 장은 3부의 지도예요. 각 제도의 자세한 내용은 3-2부터 3-11에서, 장소와 시설은 4부에서 다뤄요. 이 장에서 가장 자세히 다루는 것은 관문 B의 “이 장소에서 이 영업이 되는지” 확인하는 법이에요.

관문 A — 이 모델이 가능한가

0부에서 모델을 고를 때 이미 한 번 봤어요(0-3, 0-4). 여기서는 다시 정리만 해요.

확인할 것	어디서
내 체류 자격으로 이 사업을 하고 돈을 벌 수 있나	0-4, 3-9
고른 모델의 판매 방식이 가능한가: 집에서 만들어 파는 것(A), 행사 주최 측의 허가(B1), 몰 입점 조건(B2), 길거리 판매가 아닌지	0-3, 1-7
사업자 형태와 세금 제도의 대략적인 방향	3-3, 3-4
2부 숫자로 계속 볼 만한가	2-6, 2-8

관문 A에서는 특정 주소를 확인하지 않아요. 아직 장소를 정하지 않았으니까요.

관문 B — 이 장소에서 가능한가

장소를 빌리는 B2·C는 임대 계약 전에 꼭 해요. 집에서 만들어 파는 A, 행사에서 파는 B1도 그 장소를 정할 때 같은 질문을 해요. 집이라면 그 건물과 구청의 규칙, 행사라면 주최 측이 가진 허가와 조건을 확인해요(1-7).

🏛 구청이 보는 것은 두 가지예요

영업 허가(licencia de funcionamiento)를 줄 때 구청이 보는 것은 법으로 정해져 있어요.

“Para el otorgamiento de la licencia de funcionamiento, la municipalidad evaluará los siguientes aspectos: - Zonificación y compatibilidad de uso. - Condiciones de Seguridad de la Edificación. Cualquier aspecto adicional será materia de fiscalización posterior.” — 영업 허가법 Ley N.° 28976 통합본(TUO) 제6조

1. 용도지역과 용도 호환성: 그 땅에서 그 영업을 해도 되는가
2. 건물 안전 조건: 그 건물이 안전 기준을 맞추는가. 이걸 보는 검사가 ITSE예요. 🏛 위험도가 낮음·중간인 가게는 허가를 먼저 받고 ITSE를 뒤에, 높음·매우 높음은 ITSE를 먼저 받아요(같은 법 제8조). 내 가게의 위험도와 순서는 3-6에서 봐요.

그리고 같은 법 제8조는 구청이 허가 신청 전에 이걸 확인하도록 안내해야 한다고 정해 두었어요.

“Las municipalidades deben orientar de manera obligatoria al administrado para que previo a la presentación de la solicitud de licencia de funcionamiento identifiquen si el establecimiento es concordante con la zonificación y compatibilidad de uso, y la clasificación del nivel de riesgo que le corresponde según la Matriz de Riesgos.” — Ley N.° 28976 TUO 제8조

그러니 계약 전에 구청에 묻는 것은 지나친 조심이 아니라, 원래 그렇게 하도록 되어 있는 순서예요.

알아 둘 말

말	뜻
zonificación (용도지역)	그 땅이 어떤 용도의 지역인지. 주거, 상업, 공업 등. 구청·리마시 지도에 RDM, CV, CZ 같은 기호로 표시돼요
Índice de Usos (용도 호환표)	용도지역마다 어떤 영업을 해도 되는지 정리한 기준표. 🏛 리마에서는 구마다 리마시(MML) 조례로 승인돼요(예: Miraflores는 Ordenanza N.° 1012-MML). 구청은 이 표를 적용하고 안내해요
compatibilidad de uso (용도 호환성)	내 영업이 그 땅의 용도지역과 맞는지 구청이 판단한 결과. 판단할 때 쓰는 기준이 용도 호환표예요
giro (영업 종류)	법에서 말하는 구체적인 경제 활동. 용도 호환표에는 “cafeterías”, “dulcerías”처럼 줄마다 이름이 있어요. 내가 이름을 지어 쓰는 게 아니라, 내 활동이 어느 줄에 해당하는지 구청에 확인해요

용도지역이 상업이라고 끝이 아니에요. 용도지역은 “어떤 지역인가”이고, 용도 호환표는 “그 지역에서 내 영업이 되는가”를 보는 기준이고, 용도 호환성은 그 기준으로 내린 판단이에요. 셋 다 봐야 해요.

“주변”이 아니라 “그 땅”이에요

“La factibilidad del otorgamiento de una Licencia de Funcionamiento, no dependerá de las características comerciales del entorno, sino de la zonificación vigente del predio, la compatibilidad para dicha zonificación (Índice de Usos) y del cumplimiento de las normas de Seguridad en Edificaciones según el caso.” — La Molina 구청 안내 (Miraflores 구청 안내에도 같은 문장이 있어요)

그래서 다음은 근거가 아니에요.

• “여기 전에 카페였어요.” → 그때의 영업 종류, 면적, 조건이 나와 같은지 모르고, 기준이 바뀌었을 수도 있어요.
• “주변에 카페가 많아요.” → 옆 가게와 이 땅의 용도지역이나 조건이 다를 수 있어요.
• “집주인이(중개인이) 된다고 했어요.” → 허가를 주는 건 구청이에요.
• “상업지역이에요.” → 내 영업이 용도 호환표에서 되는지는 따로 봐야 해요.
• “전 세입자가 허가가 있었어요.” → 그 허가가 어떤 영업, 어떤 면적에 대한 것이었는지 확인해야 해요. 🏛 사업 자체를 넘겨받는 경우의 허가 이전(transferencia)이나, 허가가 있는 가게 안에서 함께 영업하는 제도(cesionario)가 법에 있지만, 조건이 있어요. 내가 해당하는지는 3-6에서 확인해요.

확인하는 순서

1. 정확한 주소를 받아요. 번지와 내부 번호(interior, local)까지요.
2. 구청(distrito)을 확인해요. 리마는 구청마다 규칙과 절차가 달라요.
3. 용도지역을 확인해요. 구청 홈페이지나 지도에서 찾거나, 구청 창구에서 물어요.
4. 내가 실제로 할 일을 설명하고, 어느 giro에 해당하는지 구청에 확인해요. 그 giro가 용도 호환표에서 이 땅의 용도지역에 맞는지 봐요.
   • 설명 예: “Quiero elaborar y vender waffles y postres, además de bebidas sin alcohol, para llevar y para consumo en el local.” (와플·디저트를 만들어 팔고, 술이 아닌 음료도 팔아요. 포장도 하고 매장 안에서도 먹어요.)
   • 굽기·조리를 하는지, 앉아서 먹는지, 면적이 얼마인지에 따라 다른 줄에 해당하거나 위험도 분류가 달라질 수 있어요. 그래서 실제 운영 방식을 빠짐없이 말해요.
5. 붙는 조건을 확인해요. 용도 호환표 자체에 붙는 조건(예: 조리 여부, 면적)도 있고, 영업시간·주차·시설처럼 다른 도시계획·건축·구청 규정에서 붙는 조건도 있어요. 둘 다 물어요.
6. 구청의 확인 절차로 답을 받아요. 가능하면 글이나 이메일로 받고, 접수 번호·날짜·답변을 보관해요. 그 절차가 문서를 주지 않는다면, 언제 누가 무엇을 근거로 답했는지 적어 둬요. 말로 들은 답만으로 계약하지 않아요.

구청마다 절차가 달라요

서류 이름을 외우기보다, 내 구청이 이 확인을 어떻게 해 주는지 찾아요. 예를 들면 이래요 (🏛 각 구청 안내, 2026년 10월 확인).

구청	절차	비용
La Molina	Evaluación Técnica de Zonificación e Índice de Usos. Subgerencia de Promoción Empresarial y Autorizaciones에 Solicitud simple로 신청	무료
Miraflores	Evaluación Técnica de Zonificación e Índice de Usos. Subgerencia de Comercialización에 Solicitud simple로 신청	S/100 (R.A. N.° 027-2024-A/MM)
San Isidro	홈페이지에서 주소와 활동을 넣는 “Consulta Técnica sobre Compatibilidad de Uso y Zonificación”. 답은 최대 2영업일 안에 이메일로	무료

• 정부 포털(gob.pe)에는 “Certificado de compatibilidad de uso”라는 절차도 있지만, 모든 구청이 이 이름의 증명서를 따로 발급하지는 않아요. 내 구청의 절차를 확인해요.
• 구청 홈페이지에서 찾을 말: zonificación, compatibilidad de uso, índice de usos, licencia de funcionamiento, evaluación técnica, TUPA(구청의 절차·비용 목록, 3-6)
• 비용과 절차는 바뀌어요. 신청할 때 다시 확인해요.

구청에서 쓸 문장

스페인어	뜻
¿Cuál es la zonificación del predio ubicado en [주소]?	[주소]에 있는 땅의 용도지역은 무엇인가요?
Quiero elaborar y vender waffles y postres, además de bebidas sin alcohol, para llevar y para consumo en el local. ¿Qué giro corresponde a esta actividad según el Índice de Usos vigente?	(내 활동 설명) 지금 용도 호환표로 보면 이 활동은 어떤 giro에 해당하나요?
¿Ese giro es conforme o compatible con la zonificación de este predio? ¿Hay alguna condición o restricción (área, horario, preparación de alimentos)?	그 giro가 이 땅의 용도지역에 맞나요? 면적·시간·조리 같은 조건이나 제한이 있나요?
¿Qué trámite o canal tiene la municipalidad para consultar esto de manera formal y obtener una respuesta?	이걸 정식으로 묻고 답을 받으려면 구청에 어떤 절차나 창구가 있나요?
¿Cuánto cuesta y cuánto demora?	비용과 걸리는 시간은요?

관문 B에서 아직 하지 않는 것

• 영업 허가 신청, ITSE 신청 (계약 뒤, 3-6)
• 공사, 장비 구입, 간판 제작
• 직원 채용

관문 B에서는 허가가 나올 수 있는 자리인지를 확인해요. 건물의 허가 상태(용도, 증축 여부)와 전기 용량·환기·배수처럼 시설이 기준을 맞출 수 있는지는 4-2의 시설 실사에서 함께 봐요. 이 가이드는 보증금과 공사비를 잃지 않으려고, 두 가지를 확인하기 전에는 계약하지 않는 것을 원칙으로 해요. 법이 계약 순서를 정한 것은 아니지만, 계약 뒤에 막히면 되돌리기 어려워요.

애매하다면

• 확인이 끝나지 않았으면 계약하지 않아요. 다른 후보 장소를 봐요.
• 꼭 이 자리여야 하는데 결과가 애매하다면, 허가가 나오지 않을 때 계약을 끝낼 수 있는 조항을 계약서에 넣을 수 있는지 🧑‍💼 변호사와 검토해요. 문구와 협상은 4-3에서 다뤄요.

관문 C — 실제로 등록·신청하기

계약 뒤에는 실제 절차를 밟아요. 순서와 내용은 각 장에서 다뤄요.

할 것	장
전문가 정하기 (회계사·변호사 등)	3-2
사업자 형태, RUC, 세금 제도	3-3, 3-4
영수증 발행, 신고 날짜	3-5
영업 허가, ITSE	3-6
직원 등록	3-7
위생 기준	3-8
외국인 관련 확인	3-9
소비자 보호, 간판·음악·지방세·쓰레기	3-10, 3-11

외국인이라면

두 문제를 나눠서 봐요.

1. 내가 이 사업을 할 수 있는가 → 체류 자격(0-4, 3-9)
2. 이 장소에서 이 영업을 할 수 있는가 → 용도지역과 용도 호환성(이 장)

하나가 된다고 다른 하나가 되는 게 아니에요. 집을 빌릴 수 있다고 가게를 열 수 있는 것도 아니고, 체류 자격이 된다고 아무 자리에서나 열 수 있는 것도 아니에요.

• 🏛 Miraflores 구청은 외국인도 RUC와 유효한 외국인 등록증(Carnet de Extranjería)이 있으면 허가를 신청할 수 있다고 안내해요. 구청마다 요구 서류를 확인해요.
• 임대 계약에 서명할 수 있는 자격도 체류 자격에 따라 달라요(0-4). 장소 확인과 함께, 내가 그 계약에 서명할 수 있는지도 계약 전에 확인해요.

도구: 관문 체크리스트

관문마다 항목을 확인함 / 모름 / 안 됨으로 고르고 근거를 적어요. “안 됨”이면 그 조건으로는 진행하지 않고, 다른 영업 방식·장소·시설 변경 같은 대안을 확인해요. “모름”이 남아 있으면 계약·공사처럼 되돌리기 어려운 단계로 가지 않아요. 들은 말뿐이라면 “모름”이에요.

후보 장소 확인표 (장소마다 한 장)

질문	답	근거 (날짜, 문서 번호, 누구)
정확한 주소, 구청
용도지역 (zonificación)
구청에 설명한 내 활동, 구청이 알려 준 giro
용도 호환표에서 그 giro (맞음, 호환, 안 됨)
붙는 조건 (조리, 면적, 시간 등)
구청 확인 절차와 결과
전에 있던 가게의 영업 종류와 허가, 건물의 허가 상태
집주인의 말과 구청 답이 같은가
아직 확인하지 못한 것

마지막 줄이 가장 중요해요. “문제가 없다”가 아니라 “무엇을 아직 모르는지”를 적어요.

이 장에서 아직 하지 않는 것

• 각 제도의 자세한 절차와 비용 (3-2 ~ 3-11)
• 장소 고르기와 시설 실사 (4-1, 4-2)
• 임대 계약 조항 (4-3)

할 일

1. 관문 A 항목을 다시 확인해요. “모름”이 있으면 해당 장으로 가요.
2. 후보 장소가 생기면 정확한 주소와 구청을 받아요.
3. 내가 실제로 할 일(만들기, 팔기, 매장 안 식사, 배달)을 스페인어로 적어요.
4. 구청 홈페이지에서 용도지역과 용도 호환표, 확인 절차를 찾아요.
5. 구청 확인 절차로 답을 받아요. 가능하면 글이나 이메일로 받아요.
6. 후보 장소 확인표와 관문 체크리스트의 관문 B를 채워요.

완료 기준

• 관문 A에서 체류 자격과 모델의 판매 방식에 “모름”이 없다
• 후보 장소마다 용도지역과 용도 호환표의 내 영업을 확인했다
• 구청의 확인 절차로 답을 받았다 (가능하면 글로, 날짜·번호, 아니면 누가 무엇을 근거로)
• 붙는 조건과 아직 모르는 것을 적었다
• 관문 B가 “모름” 없이 “확인함”이 되기 전에는 계약하지 않기로 했다

지금 할 일 하나

결정 기록장에 이렇게 적어 주세요.

내가 실제로 할 일을 스페인어로 적으면 ”______“이다. 첫 후보 장소의 구청은 ____이고, 그 구청에서 용도 호환성을 확인하는 절차는 ____이다.

다음 장 → 3-2. 전문가 고르고 쓰기. 회계사·변호사에게 무엇을 어떻게 물을지 정해요.

주의할 점

• 구청 안내와 법 원문은 공식 확인(🏛)이지만, 구청 절차와 비용은 바뀌어요. 신청할 때 다시 확인해요.
• 용도 호환표에서 내 영업이 어느 줄인지 애매하면, 구청 답을 글로 받기 전에는 “확인함”으로 두지 않아요.
• 법 원문과 확인 상태는 페루 제도 사실 확인 기록에 있어요.